EL ESTADO DE ALARMA NO EXIME –SIN MÁS- DE LA OBLIGACIÓN DE PAGO DE LA RENTA DE LOCALES Y OFICINAS.

Desde la declaración del estado de alarma por virtud de Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, estamos recibiendo en nuestro despacho multitud de comunicaciones dirigidas a nuestros clientes por parte de sus arrendatarios, en las que les no solo les solicitan el aplazamiento o fraccionamiento del pago de las rentas durante la vigencia de la situación del estado de alarma o, incluso la rebaja parcial de la renta durante dicho periodo, sino que, en muchos casos, incluso les exigen la condonación total de las rentas, su cancelación, exención, etcétera y, aún más, en algunas ocasiones llegan a comunicarles las nuevas condiciones económicas a aplicar, unilateralmente establecidas por ellos mismos sin intervención alguna de la propiedad, amparándose en un batiburrillo de normas, conceptos y principios jurídicos, sin ningún orden ni concierto, sirvan como ejemplo:

“Es por ello que venimos a solicitar la suspensión temporal del devengo de la renta, deseando que esta situación remita a la mayor brevedad posible.”

“Les comunicamos que la actividad en el local ha cesado desde el 14/03/2020, por lo que no corresponde abonar contraprestación alguna por el arrendamiento a partir de dicha fecha y hasta el momento, al menos, en que se levanten las medidas aprobadas”.

“Desde el comienzo del estado de alarma no hemos podido usar el despacho para nuestra actividad, por lo que consideramos que estamos exentos del abono del alquiler hasta que finalice el estado de alarma.

“ … en relación a las obligaciones económicas del contrato de arrendamiento, le adjuntamos carta comunicando las nuevas condiciones que nos vemos obligados a aplicar en esta excepcional situación, en relación con las citadas obligaciones contractuales sobre el arrendamiento de su local situado …”.

“ … les notificamos que, con la voluntad de establecer un parámetro justo y ecuánime sobre el alcance de la medida, e intentar restablecer el equilibrio de las prestaciones existentes, para limitar sus efectos -sin conculcar ninguno de los principios generales del derecho-, pero atendiendo a los efectos económicos actuales, durante el periodo que esté vigente el estado de alarma (que comenzó el pasado 14 de marzo de 2020), no se atenderán las obligaciones económicas del contrato -quedando las mismas canceladas-, y, una vez haya terminado dicho estado excepcional, se reestablecerá el pago de las obligaciones económicas únicamente de las que resulten desde ese momento;“

Estos son solo algunos ejemplos de las comunicaciones recibidas por nuestros clientes, todos ellos son reales y se corresponden con relaciones arrendaticias concretas, y todos ellos esgrimen básicamente tres argumentos recurrentes, a saber, la causa de fuerza mayor con la correspondiente remisión a la regulación contenida en el artículo 1105 del Código Civil, la suspensión de la obligación de pago de la renta prevista en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

En cuanto a la referencia al artículo 1105 del Código Civil y al concepto de fuerza mayor que se invoca, hemos de decir que la exoneración de responsabilidad que establece este precepto se refiere a la indemnización de daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la obligación principal, pero no al deber de cumplimiento de la obligación misma por parte del deudor, ya que dicho artículo en ningún momento establece que el deudor cuya prestación se ve afectada por tales acontecimientos deje de estar obligado a realizar aquello a lo que se obligó.

Por lo que se refiere a la facultad de suspensión de la obligación de pago de la renta prevista en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la misma se circunscribe exclusivamente al supuesto de que la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, lo que no resultaría de aplicación en el presente caso.

Mayor virtualidad presenta la posible aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”, si bien, lo cierto es que la jurisprudencia se inclina por hacer prevalecer el principio de conservación de los actos y negocios jurídicos, es decir, del contrato de arrendamiento y, en el supuesto de considerar existente una inusitada desproporción de las prestaciones recíprocas, en ningún caso se podría hacer recaer sobre una sola de las partes contratantes los riesgos y perjuicios de esa situación extraordinaria, lo que en buena lógica supondría una reducción del importe de la renta.

En consecuencia:

1º.- La declaración del estado de alarma, incluso para aquéllos arrendatarios pertenecientes a actividades cuya apertura al público queda suspendida con arreglo a lo dispuesto en el artículo 10 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, no exime, cancela, exonera, libera o suspende la obligación de pago de la renta de local u oficina.

2º.- No obstante lo anterior, resulta conveniente alcanzar un acuerdo entre las partes a fin de minimizar el impacto de esta situación excepcional y lograr un reequilibrio de la situación contractual, que podría pasar por facilitar moratorias, aplazamientos, fraccionamientos o condonaciones parciales de renta o, cualquier otra posibilidad que se pueda explorar conjuntamente, si bien, cualquier medida en tal sentido deberá ser mutuamente acordada por ambas partes, o en su defecto sometida a control judicial.

3º.- En todo caso es imprescindible tener en cuenta las implicaciones fiscales en el pago del I.V.A. que podrían conllevar la adopción de alguna de tales medidas, (el impago unilateral de la renta o la condonación total de la misma no eximiría de la obligación de pago del I.V.A, por ejemplo), por lo que, en todo caso, la misma deberá constar necesariamente por escrito.